事業用不動産オーナー必見！賢く税金を抑えるための知識と節税対策
事業用不動産オーナー必見！賢く税金を抑えるための知識と節税対策
事業用不動産の賃貸経営には、家賃収入だけでなく、様々な税金が伴います。これらの税金の仕組みを理解し、適切な節税対策を行うことは、手残りを最大化するために不可欠です。ここでは、オーナーが知っておくべき税金の種類と、効果的な節税対策について解説します。
1. 事業用賃貸でかかる主な税金
- 固定資産税・都市計画税
物件を所有しているだけで毎年かかる税金です。税額は、固定資産評価額を基に算出されます。 - 不動産取得税
物件を取得した際、一度だけかかる税金です。 - 登録免許税
物件の登記を行う際にかかる税金です。 - 所得税・住民税
賃貸収入から必要経費を差し引いた所得に対してかかる税金です。これが最も重要な節税ポイントとなります。 - 消費税
事業用賃貸の家賃収入には消費税がかかります（居住用は非課税）。
2. 所得税を減らすための「必要経費」を理解する
賃貸収入から差し引ける必要経費をどれだけ多く計上できるかが、所得税・住民税を減らす鍵となります。以下の項目は、経費として計上できます。
- 物件の維持・管理費
修繕費、管理会社への管理委託料、清掃費など。 - 税金：
固定資産税、都市計画税など。 - 保険料
火災保険や地震保険の保険料。 - 借入金の利息
ローンを組んで物件を購入した場合、その利息部分は経費にできます（元本は不可）。 - 減価償却費
後述しますが、これが最大の節税ポイントです。
3. 修繕費と資本的支出の違いを理解する
修繕費と資本的支出は、どちらも物件の価値を高めるための支出ですが、税務上の扱いが大きく異なります。
- 修繕費
物件の原状回復や維持管理のためにかかる費用で、その年の経費として全額計上できます（例：壁の塗り直し、壊れた設備の交換）。 - 資本的支出
物件の価値や耐久性を高めるための費用で、一括で経費にはできず、減価償却を通じて少しずつ経費にしていきます（例：建物の増改築、グレードアップのための設備交換）。
判断に迷う場合は税理士に相談することをお勧めします。
4. 減価償却費を味方につける
減価償却費とは、建物の取得費用を法定耐用年数にわたって分割し、毎年少しずつ経費として計上できるものです。実際にお金が出ていくわけではないのに経費にできるため、「最大の節税効果」を持つと言われます。
- 計算方法の基本
物件の取得費 × 償却率 ＝ 減価償却費
物件の構造（木造、鉄骨、RC造など）や用途（住居用、事業用）によって、法定耐用年数と償却率が定められています。
減価償却費を適切に計算・計上することで、赤字を出し、他の所得（給与所得など）と相殺し、税金を大幅に減らすことも可能です。
事業用不動産の賃貸経営における税金は複雑ですが、これらの知識を身につけ、専門家のアドバイスも活用することで、賢く手元に残るお金を増やすことができるでしょう。
