賃貸物件の価値を保つ！計画的な修繕・リフォームのすすめ

「築年数が古いから空室が埋まらない…」
「大規模修繕はいつ、どのくらい費用がかかるの？」

賃貸物件の経営を成功させるには、ただ家賃を徴収するだけでなく、物件の資産価値を維持・向上させるための修繕・リフォームが欠かせません。しかし、計画性がなければ、突然の大きな出費に困ったり、修繕のタイミングを逃して物件の老朽化が進んでしまったりすることもあります。

このコラムでは、賃貸物件の価値を保つための計画的な修繕・リフォーム方法を解説します。大規模修繕のタイミングから、費用対効果の高いリフォーム箇所の見極め方まで、オーナーが知っておくべきノウハウをまとめました。

正しい知識を身につけて、あなたの物件の価値を最大限に引き出し、長期的な安定経営を目指しましょう。

物件の寿命を延ばし、入居者に安心感を与えるために、定期的な大規模修繕は不可欠です。

10年〜15年：外壁塗装、屋根の防水工事
- タイミング： 築10〜15年が目安です。外壁のひび割れや塗装の剥がれ、屋根の劣化は雨漏りにつながるため、早めの対処が重要です。
- 費用： 物件の規模や素材によりますが、数百万円単位の費用がかかることが多いです。
15年〜20年：共用部の改修
- タイミング： オートロックや宅配ボックス、共用部の照明など、入居者の利便性を高める設備の入れ替えを検討する時期です。
- 費用： 設備のグレードや工事範囲により変動します。
20年〜30年：給排水管の交換
- タイミング： 給排水管は建物の見えない部分ですが、劣化すると水漏れや赤水の原因となります。築20年を過ぎたら検討すべき項目です。
- 費用高額になりがちなため、事前の積み立てが重要です。

高額なリフォーム費用をかけるなら、入居者獲得に直結する箇所から手をつけるのが賢明です。

水回り（キッチン、浴室、洗面台）
- 効果： 水回りは内覧時に特に注目されるポイントです。清潔感のある最新設備は、入居者へのアピール力が非常に高いです。
- 費用： ユニットバスの交換で数十万円、キッチンの交換で数十万円〜数百万円が目安です。
床・壁紙
- 効果： 築年数が古くても、床や壁紙を張り替えるだけで室内の印象は一新されます。
- 費用： 比較的安価に済むため、費用対効果が高いリフォームと言えます。
間取りの変更
- 効果： 2DKを広めの1LDKにするなど、ターゲットに合わせた間取りに変更することで、家賃アップや空室期間の短縮が期待できます。
- 費用： 壁の撤去や設置費用がかかります。

大規模修繕や突発的な修繕に備えるため、計画的な資金準備が不可欠です。

目標金額を設定する： 将来かかるであろう修繕費用を把握し、目標金額を設定しましょう。
毎月一定額を積み立てる： 家賃収入の一部を修繕積立金として、毎月決まった額を積み立てるルールを設けましょう。
管理会社に相談する： 多くの賃貸管理会社では、修繕積立金の管理代行サービスを提供しています。プロに任せることで、より計画的かつ効率的に資金を準備できます。