賃貸経営で知っておくべき税金と節税対策のすべて

「賃貸経営でどれくらい税金がかかるの？」
「どうすれば節税できるんだろう…」

賃貸経営は魅力的な資産形成手段ですが、税金に関する知識がなければ、思わぬ出費で収益が圧迫されることもあります。しかし、適切な知識と対策を講じることで、合法的に税負担を減らすことが可能です。

このコラムでは、賃貸経営でかかる税金の種類から、経費として計上できる項目、そして具体的な節税方法まで、オーナーが知っておくべき情報を徹底解説します。

税金の仕組みを理解し、賢い節税対策で、あなたの賃貸経営をさらに成功させましょう。

賃貸経営では、主に以下の4種類の税金がかかります。

不動産所得税： 家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得に対して課税されます。所得税と住民税の計算の基礎となります。
固定資産税・都市計画税： 物件を所有していることに対して課税される地方税です。毎年1月1日時点の所有者に納税義務があり、固定資産税評価額に基づいて計算されます。
所得税・住民税： 不動産所得は、給与所得など他の所得と合算され、所得税・住民税が課税されます。
消費税： 住居用物件の家賃は非課税ですが、事務所や店舗の家賃、更新料などには消費税がかかります。

税金を計算する上で重要なのが、経費として計上できる項目を漏れなく把握することです。

「修繕費」と「資本的支出」の区別： 原状回復のための費用は「修繕費」として一括で経費計上できます。一方、物件の価値を高めるようなリフォーム（間取り変更など）は「資本的支出」として減価償却の対象となります。
家事関連費の区分： 自宅の一部を事務所として使用している場合、家賃や水道光熱費などは、事業に使用している部分だけを按分して経費にできます。

合法的に税負担を減らすための具体的な方法を紹介します。

青色申告を活用する： 確定申告を青色申告で行うことで、最大65万円の特別控除が受けられます。複式簿記での帳簿作成が必要ですが、節税効果は非常に大きいです。
減価償却費を理解する： 減価償却費は、実際にお金が出ていかなくても経費にできるため、収支はプラスでも所得をマイナスにできる場合があります。これは、サラリーマン大家にとって大きなメリットです。
小規模企業共済に加入する： オーナー自身が加入できる制度で、毎月支払う掛金が全額所得控除の対象になります。
リフォームを計画的に行う： 費用対効果を考えた修繕・リフォームは、入居率アップだけでなく、その費用を経費として計上できるため、節税にもつながります。