居住用財産の3000万円特別控除

不動産を売却して利益が出ると、そこには不動産譲渡所得税という税金が課税されることになります。

売主にとっては痛い出費になりますが、不動産譲渡所得税には要件を満たせば利用できる特例がいくつか用意されています。

本章では一定の居住用不動産を売却する際の税負担を減らせる3000万円の特別控除を紹介しますので、ぜひ参考になさってください。  

 

 

■3000万円の特別控除とは?

不動産譲渡所得税は、不動産を売って得た利益に一定の税率をかけて算出されることになります。 基本の計算式を確認しましょう。

「不動産譲渡所得税額=課税標準×税率」 課税標準というのは税金をかける対象になるもので、不動産を売って得られる正味の利益を指します。 この額が小さいほど税負担も軽減されるわけですが、計算上で特別に3000万円を控除計算して、数字上の儲けの額を減らしてくれるのが本特例です。

あくまで計算上で減算するだけですので、実際に手元に入ってきた売上金が減るわけではありません。 手元の儲けは確保したうえで、税負担だけを減らすことができるので、大変お得な制度です。  

■課税標準の出し方

前項で見た課税標準は正味の利益のことで、買い手が支払う代金そのままの数字がはいるわけではありません。

計算式にすると以下のようになります。

課税標準=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用) 譲渡収入金額というのが買い手が支払う代金で、売り手から見れば売上金です。

詳しくは機会があれば別章で解説しますが、売上金からは取得費と譲渡費用という二種類の経費を差し引くことができます。

経費を差し引いた後の金額が正味の利益、つまり税金をかける対象になり、これを「不動産譲渡所得」といいます。 課税標準=不動産譲渡所得ということですね。 本特例を利用する場合、経費を引いた不動産譲渡所得からさらに3000万円を特別に控除できることになります。  

 

 

■税金が0になることも!

不動産譲渡所得から3000万円を控除計算した結果、その数字が0以下になるようであれば、数字上は儲けがないことになりますから、税金を支払う必要がなくなります。

ただし税負担が生じない場合でも、確定申告の手続きだけは必要になるので、この点は注意してください。 不動産譲渡所得が0以下にならない場合は、一定の税率をかけて不動産譲渡所得税を計算し納税が必要になります。

税率については、売却した不動産の所有期間が5年超の場合は20%、5年以下の場合は39%が原則です。 所有期間が5年を超えるかどうかは、売却した年の1月1日時点で判断されることに留意します。 仮に税率が20%として不動産譲渡所得が4000万円の場合、4000万円×20%=800万円も税金をとられます。

しかし特例を利用すれば、1000万円(4000万円-3000万円)×20%=200万円の税負担で済むことになります。 非常に大きな減税効果があることがわかりますね。 なお税率については別に特例があるので、こちらも別章で解説する予定です。  

■特例利用にかかる期限に注意

本特例を利用するには、対象不動産を譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告手続きを行う必要があります。

また、本特例は自身の居住用の不動産でなければ適用を受けることができませんが、転居などで住まなくなり居住実態がなくなっても、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることができれば特例の適用は可能です。

もとは住んでいたが今は空き家物件だという場合は、期限内に売却できないと税負担が増してしまうので急ぐ必要があります。

その他にも特例の利用には細かい条件が付きますので、必要に応じて税金に詳しいファイナンシャルプランナーや税理士等に相談してください。

 

 

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記事監修者 アイワハウス株式会社 花上 達也
センチュリー21アイワハウスに就職後、不動産賃貸、不動産管理、転勤(リロケーション)、土地活用など幅広い不動産業務を行う。不動産売買の経験あり。

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